つなぐ森淵野辺

 

はじめに

 

1月28日のワールドビジネスサテライトでも紹介されましたが、住宅生産振興財団で計画している住宅地開発に「つなぐ森淵野辺プロジェクト」があります。

日本経済新聞2019年1月16日記事
雑木林と一体の分譲住宅 相模原市で 住宅生産振興財団

弊社では、このプロジェクトの緑地協定のセットアップや手続きと住民管理組合組織の立ち上げ支援のお手伝いをさせてもらっています。
自分自身の住宅地開発については関わり具合は様々ですが、いつの間にやら20年以上見てきているためその変遷をつかず離れず観察していく観測者みたいなかんじでした。

1990年代あたりを思い返すと一般的な住宅地は、とても単純に区画が並んでいて互いの境界や道路とは塀やフェンスでしっかり囲われていました。とりわけこの頃は外構計画が貧弱で、メンテナンスが面倒という事で植栽は少なかったり土の部分を嫌って土間打にしたりという傾向が強かった頃です。敷地の広さも充分でない中で、駐車場を2台とりたいという需要が増えてきた頃であり、またローコスト住宅がやたらと多かった時期でした。

2000年を過ぎてくると少しずつ住宅地に求められるクォリティーが高まってきたように思います。目に見える変化としてはオープン外構の住宅地が増えてきたというところかと思います。
住宅取得層の世代が変わってきて、塀やフェンスがないことへの抵抗がなくなってきたことや、建物自体の防犯性能が高まってきたことなど住み手の意識がわかったことと、販売時にオープン外構の方がビジュアルが良いということもあったのかと思います。

そして、この数年徐々に目につくようになってきているのが、住宅地の管理組織の登場です。

管理組合も初めは住宅地開発の際に防犯カメラなどの共有物がセットされたところからおそらく登場してきているのかと思われますが、徐々に住宅地の住環境を維持するための目的でもセットアップされるようになってきました。

その中でも、植栽については相手が植物という生き物なだけにきちんと維持管理をしていかなければならないため、みんなで管理しようという考えがついてくるようになってきたかと思います。

また、マンションで生まれ育っている世代になってきていることから、管理組合に対しての違和感のない購入者という属性もあるのかもしれません。この辺りはどこかで調べてみたいところです。

 

つなぐ森淵野辺のほかとは違う個性

このように最近の各地で計画されている(された)住宅地は、オープン外構が多くなり、また他との差別化を図るためそれぞれにコンセプトがあり個性をもたせています。(そうではない価格勝負のみのところもありますが・・・)

では、つなぐ森淵野辺のコンセプトはというと次のように公式サイトで表現されています。

『緑に包まれた戸建て住宅地という、価値。』

街の真ん中に大きな「森」を作り、まわりに家を建てることで、たっぷりの緑に包まれた暮らしが実現するとともに、街としてのセキュリティやコミュニティづくりにも役立つ「サトヤマ」発想。新しいコンセプトで生まれる「つなぐ森プロジェクト」は、家族に、住まいに、環境に新しい価値を提案します。

オープン外構というだけでなく、緑がとてもたくさんありさらに暮らしている人たちが集まれる森にコニュニティを期待しています。豊かな環境の中に共同体のコロニーを形成しようとするダイナミックなコンセプトと言えます。

 

つなぐ森淵野辺と相模原

ところで、相模原というエリアはこの「つなぐ森淵野辺」のコンセプトとの相性の良さがあります。日経新聞記事やワールドビジネスサテライトでもキーワードとして登場した「雑木林」がその接点になります。

相模原は割と最近まで未開拓のエリアで、江戸時代までは荒地で生産性のない場所でした。
広大な雑木林があり薪拾いなどされてはいましたが、新田開墾などの許可も降りないような土地でした。とりわけ今の中央区を中心としたエリアは相模原の三段段丘の上段でしたので、固い岩盤から構成されており水の流れがほとんどありませんでした。中段下段と下がるにつれて東側には境川、西側には相模川という地勢でしたので、過去より川筋に集落ができてきたそんな場所になります。

いまでもこの雑木林感が残っているところが、「こもれびの森」などで残っています。

そういう意味では雑木林を抱くこの住宅地は、相模原の土地性というかバナキュラー的な相性があるといえます。誰も言わないのでボクが触れておきます(笑

ちなみに相模原が本気で開拓されるようになったのは、旧陸軍士官学校など軍事利用で相模原の大地を使いだしてからということになります。この辺りはまた別の機会に記事化したいと思います。

 

定着してきたオープン外構

前述のように、一昔前(90年代頃まで)の住宅地は塀やフェンスはスタンダードでした。そして、徐々にオープン外構が定着してきましたが、これにより既存住宅地と新しい住宅地の見た目には明らかな印象の違いが出るようになりました。

同じ敷地の大きさでも、塀やフェンスがない場合は視覚的に広がりを感じますので空間が豊かな印象になります。そして、植栽の緑量が違いますのでやはり好感度がぐっとあがります。

植栽についてはほかにも「空気質の清浄さ」「クールマイナス1℃」「日射遮蔽と取得」「火災時における延焼防止効果」「騒音に対する低減効果」などさまざまな効用がありますが、この辺りは改めて記事化したいと思います。

 

景観資源のたいせつさ

前述のように、すんでいる住宅地が良いと感じるときの要素のひとつに見た目の雰囲気があります。これがいわゆる景観です。

良好な景観はいろいろな良さがあります。前述のような物理的な視覚効果があるだけでなく、そこで暮らす人の心に植え付けられていくものになります。いわゆる「故郷の景色」です。心に残るこの故郷の景色が形成されるとこれを大切に維持していきたいと思うようになります。ですので綺麗にしておきたいという気持ちになります。

この景色はひとつの敷地で成立するものではありません。ですから、皆が大切に感じればみんなで守ろうよという自然のアクションが生まれてきます。そして、お掃除をしてみたり選定をしてみたり、集まった後にはみんなでパーティーなどしてみたりということもあるでしょう。

このような時間を過ごした子供達は、自分もまたここで暮らし子供を育てたいと思うようにもなるのかと思います。

景観はそれほどに力のある大切な要素といえます。

 

良好な景観を守るルールの必要性

このような良好な景観を守るためには、なにがその景観を作っているのかその「要素」に注目してその要素の色や形などを崩さないようにする必要があります。

建物の形や色、門柱の形、植栽の種類や数・位置など、その景観を構成する要素が何かをしっかり把握することで景観デザインができます。しかし、初めは良くてもその状態を維持できなければ景観デザインは崩れてしまいます。そこで、その景観を構成する要素を崩さないようなルールを明示することで良好な景観を守ることができます。

 

法律で決めることの出来るルール

時には景観を維持するために、現在用意されている法制度を利用することがあります。
景観法にある景観協定、都市緑地法にある緑地協定、建築基準法にある建築協定がこれまでよく利用されている制度になります。

これらを上手に活用運用することにより景観維持をする制御力をつけていくことができますが、景観要素をみんなで守るしくみとしてはこれだけでは不足することもあります。もしくは、経年変化に対応するために規定を変えようとするときの変更規定が厳しくてハンドリングが悪くなることもあります。

そこで、マンションでは区分所有法があり管理組合により運用されていますが、これを住宅地においても管理組合を設立し弾力的な運用をする方法があります。管理組合は全員加入とできるので関係者全員で運用することができるほか、規約もフレキシブルに設定運用できます。(自治会は任意加入なので関係者なのに未加入者が発生するリスクがあります。)

「つなぐ森淵野辺」では、これらの複合によるセットアップをしています。
法的な制度は緑地協定をセットして最低限の緑量確保を実現しつつ、管理組合にてこまかな景観デザインの規定と運用を組み込んでいます。

 

居心地の良さとコミュニティ

居心地が良い住宅地は景観が良いだけでなく、ご近所におけるひとのつながりでおつきあいしやすい環境が大切になります。ひとが集まる時には自然発生的にコミュニケーションがある程度生まれてきますが、そこには潜在的に程度差があります。好みや、価値観などの違いが時に表に出てくるわけです。

これは自分の馴染みの良い暮らしをどこに求めていくかという嗜好でも現れます。そういう点からすると、例えばつなぐ森淵野辺であれば雑木林のような環境が居心地良く感じるという方が集まりやすいともいえます。そういう意味では、コンセプトがはっきりしているほどに前述のような「故郷の景色」のイメージが近い人たちが自然と集まると考えられます。

 

植栽管理の難しさ

緑があるのはいいよね。でも育てるのがたいへんで・・・。こういう声が多くありました、というか今でもあります。植栽はざっくりいうと小さな緑は水やりが多めで、大きくなるほど放置感が出てきます。パンジーには水やりしても4、5mのクヌギには頻繁に水やりはしないよねというかんじです。

ですので地被類、低木、中木、高木、生垣などをメンテナンスを意識してバランスよく計画してあげることがコツといえます。また、年間通じて住宅地全体の植栽管理を専門業者と委託契約しておくこともできれば維持管理が楽になります。

 

みんなでやれば怖くない

このように、みんなでちょっとずつお金を出せば一人でやるより低コストで高水準の維持管理ができるので、これを管理組合で扱えば良いねということになります。

昔は地域で助け合うシステムがありました。例えば、茅葺き屋根の葺き替え時期の家が出てくると地域のみんなで葺き替えをしていました。地域でお金ではなく労務をみんなで出し合う社会システムができていました。当然、その葺き替え技術も地域の景観を守る基本的な目標空間像(景観デザイン)もこの社会の中で継承されてきていました。

現代においては、建物は個人所有で技術は専門業者となってしまい、お金を個人が出して地域の景観に影響を及ぼす修繕をし、その修繕が周りにどのように影響するのかの意識がすっかり希薄になっています。

このように、景観など良好な環境を個人で維持するのは負担が大きいだけでなく、地域景観の維持が難しい社会の中で私たちは暮らしています。

しかし、ルール(景観デザイン)をセットし、管理組合などの組織をセットしお金も労力もちょっとずつ出し合うことで魅力的な環境が維持できて居心地が良くなります。

みんなでやれば怖くない!

 

専門家を住宅地へ

ということで、みんなでやれば怖くないわけですが、技術的な内容や管理組合の立ち上げについては前述のように立ち上げ時期の数年は少なくともこのような専門分野のパートナーについてもらうことでランディングしやすくなります。
これにより景観要素がなにかが明確になり、維持する方法手段もアドバイスをもらいながら習得していくことができます。

ですので、継続的に専門分野の支援を受けるためには業務報酬が出せるようなビジネスモデルが必要になります。
最近の新しい住宅地開発では、開発事業者側でまとめてセットするケースが徐々に増えてきています。「つなぐ森淵野辺」も専門分野のパートナーが立ち上げ時期に支援するプログラムが組まれています。

一方、既存の住宅地でセットしたいという場合は、その住宅地のコンディションやどのような目標空間像(景観デザイン)にしたいのかから初めることにもなりますので、ビジネスモデルは個別に異なってくることになります。

 

さいごに

このように最近の住宅地計画は、本質的な住環境を追いかけだしていると思います。それほどに、住宅地ビジネスが激しくなってきていて他との差別化が必要という供給側の意識もあるかと思いますが、良い環境を目指した競争であればそこで暮らすひとたちからすると良い意味でどんどんやってねとなります。

弊社も「居心地の良い空間や場所」を求めて活動をしていますので、作り手と住まい手が共に良い暮らしの環境を創り育てられるようにしたいと思います。

 

《参考リンク》
つなぐ森淵野辺公式サイト
サトヤマヴィレッジ公式サイト

 


敷地や周辺環境のポテンシャルを活かして暮らしに合わせたお住まいや居心地の良い住宅地計画などをご提案致します。
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はじめに

明けましておめでとうございます。
瞬く間に新しい年を迎えてしまいましたが、毎年の年始のブログ記事として 2019年のTERRAデザインにおける展望をまとめてみました。

断捨離と新しい武器

やることが増えすぎて整理をしてきた昨年一年間でしたが、まだ色々散らかりまくっているので今年は断捨離しきっていきたいと考えています。
これまでの古い武器(知識・スキルなど)が、現状の活動に適していないものも出てきました。自分の体質としてもルーティングよりもクリエーターの方が本来なので、より知識と教養を深めながら実践に活かしていくプロデュース力や経営力など、これからに合う武器に持ち替えていきたいと思います。
ですので、作図や申請業務など業務上発生してくる色々な実務は、各実務を得意とする能力のあるひとに積極的に頼っていきたいと思います。

TERRAデザインの業務

昨年5月にこれまでの活動してきている複数分野を目的に合わせてTERRAデザインと感共建築ラボの2つに振り分けたおかげで、一人で抱え込むことなくいろいろと出来るようになってきました。そして、仲間とのコミュニケーションで自分にない部分をお互いに補完し合えることが実感出来ました。
感共建築ラボが「居心地の良い場所や空間」を環境の切り口から事業化を進めているのに対し、TERRAデザインは以下の分野を集中して事業展開を図りたいと考えています。

  • 住宅地環境デザイン(企画・手続き&協議・監修・コンサルティング)
     土地利用計画段階からの景観協定、緑地協定等の法制度や管理組合等のセットアップや維持管理組織の立ち上げ支援
  • エリアマネジメント・コンサルティング(企画・手続き&協議・監修・コンサルティング)
     既成市街地商店街や住宅地等における課題&潜在性調査、インフィルハウジングや地域の目標空間像の策定スキームの立案支援等
  • 自然と共に暮らす住宅が好きなひとの住まいのデザイン(設計・監理・監修)
     ※医学(ゼロ次予防)×建築:近日公開します
  • ペットと暮らす家のデザイン(設計・監理・監修)
     ※小動物行動学×建築:近日公開します
  • 事業建物の企画・設計・WEBサイト制作・フライ、ショップカード等各種デザイン

 

すみわけと拠点の拡大

上記のように、活動の整理を進めている中で業務の場所が神奈川県内に留まらず、かなり広範囲に広がりつつあります。そこで、ネットワークの拡がりとともに場合によっては拠点もいまは1ヶ所ですが、業務受注地域や地域活動の拡大などに対応して協力・提携している事務所や企業と連携をしながら活動拠点を拡げることも出てくるかと予測しています。

2020年あたりまでの近展望

まず、主に住宅ですが建物において建築分野のみで居心地の良い空間を実現しているわけではないことを掘り下げて、他分野と建築のコラボを事業化していきたいと考えています。そして、その外側となる住宅地や地域環境を良くしていくためには活動維持の出来るコンディションを必要とします。つまりボランティアでは維持活動は難しく、しっかり維持保全活動が事業化できるようにすることで良好な環境を維持出来ますのでそのスキームを構築していきたいと考えています。

本年も宜しくお願い申し上げます。

昨年12月に開催された日本型HOA協議会主催「すまいコミュニティーマネージャー育成講座」の際に、大学時代の恩師である現横浜市立大学齋藤広子教授より「横浜でええとこあらへん?」と聞かれたのを機に、先日、横浜市立大学のゼミ生の皆さんと港北にあるコモンガーデン仲町台を見学しました。

コモンガーデン仲町台は、チームネットの甲斐徹郎氏の監修により積水ハウスの設計施工にて2007年に完成した10棟の建売分譲地です。
この当時は、まだオープン外構の認知度もあまりなく、植栽をふんだんに植えたり敷地の境界へのフェンス等の設置を極力抑えるなど空間や環境を皆で良くしてシェアをするという考え方を受け入れてもらうにはまだまだ難易度の高い時期でした。
ここを見学することにしたのは、つぎのような特徴を現地で確認してみたいと考えたからになります。

1. 10棟の区画全体で居住環境を良くしようと試みている
 ・敷地ヘリ空きを工夫して奥行き感や風の道を確保
 ・雑木林のような植栽計画
 ・クールスポット

2. 隣接の緑道からの良質な空気を引込んでつなげていこうという試みをしている
 ・「n×豊か」と表現してつぎつぎと地域自然環境をつなげるコンセプト

3. 塀などをつくらず植栽や石・土波など自然素材を活かして景観を計画している

4. 10区画の風の通り道を計画している

5.環境に対する色々な手法を丁寧に落とし込んでいる
 ・隣家窓の視線の干渉を避ける開口計画
 ・低いフェンス
 ・素材をそろえて建物群の整った外観デザイン
 ・上下開口部により目線を壁にしてプライバシー確保&換気性up

6. 入居より10年を迎えるに当たりどのような変化が起きているか

おおまかにはこのような感じです。
実際に現地についてみると隣接の緑道からはこんなかんじでした。

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馴染んでいる印象を受けましたが、冬期のため落葉樹の葉が落ちているので夏はもっと生い茂って連続感が出ているかと思われます。

角地の建物の様子です。

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角当たりが南向きの方位です。夕方でしたので左側道路サイドに西日が当たっていました。植栽が多めですが、落葉樹の葉が落ちているので陽当たりが良い状態でした。夏期には葉が生い茂るので、夏の暑い日差しを遮ってくれていると思われます。

駐車場やアプローチの様子です。

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50坪程の区画面積なのでゆとりがそうあるわけではないですが、玄関のアプローチ階段をながく見せたりウッドデッキによりゆとり空間を生み出しています。門柱のデザインがそろっているのがわかります。

建物間の空間です。

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決して広くはないですが、奥行き間が出るように工夫して住棟配置しています。この空間が通風を促し視線の抜けを確保しています。

連続した駐車場とアプローチの様子です。

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建物の配置に引きをとって連続的にすることでまとまった空間の開放性をもたせています。奥に隣接している緑道がみえています。外壁の色味を合わせているのがわかります。

このようなかんじで、いろいろと学生の皆さんとおはなししながら見て回りました。すぐそばに別の新しい緑地協定がセットされているコモンステージ仲町台がありましたので、そちらも合わせて見学することでいろいろと比較にもなりました。

コモンステージ仲町台の通りの風景。
電柱が地中化されています。

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コモンステージ仲町台の調整池とその上の駐車場とフットパスの様子。
調整池の場所は共有地になっているようです。

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大学生の皆さんの視点がなかなか面白く、意外な意見などもあり新鮮でした。またぜひ一緒に歩き回りたいと思います。

 

 

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先月より調整をしていた緑地協定のコーディネート業務をお引き受けすることとなり、昨日確認印を受領してきました。

緑地協定とは都市緑地法に基づく自主協定です。今回の場合は、区画整理事業により緑地を住宅地として開発するのに伴い、自治体と事業者による協議の結果セットされた事例です。

現在、区画整理組合が緑地協定に基づく基準審査と適合確認業務を行っていますが、期間終了に伴い区画整理組合が解散となる状況です。

 緑地協定書類画像

コーディネートが必要な部分としては、区画整理組合の解散に伴う緑地協定の協議会設立のお手伝いと、対象区域の建築計画が緑地協定の仕様に適合しているかの審査代行になります。

期間としては、2、3年かけて取り組むようなロードマップとなります。

地権者が複数人による協定締結の事例ということもあり、共同事業者であるプレイスメイキングさんと研究対象として事例調査も併せて取り組むこととしました。

まずは、区画整理組合から引き継ぎを進めたいと思います。